 | | | |
|   |  | |
Консультант: Христофорова Алевтина Александровна, начальник отдела ипотечного кредитования "Банка 24.ру"
Сегодня квартирный вопрос волнует каждую вторую семью, поэтому мы решили поговорить о том, какие возможности приобретения собственного жилья есть у семей с небольшим доходом. Разобраться в тонкостях получения кредитов нам помогла Христофорова Алевтина Александровна, начальник отдела ипотечного кредитования Банка24.ру.
"ЯМ": В первую очередь хотелось бы узнать, какие условия сегодня могут предложить банки семьям, желающим воспользоваться услугой ипотечного кредитования?
А.А.: Существует несколько вариантов подобного сотрудничества. Некоторые банки сегодня предлагают ипотечные кредиты по программе "Молодая семья". Чаще всего такой продукт подразумевает одновременную отмену либо снижение первоначального взноса и повышенный процент кредитования. К примеру, наш банк может предложить другую схему - предоставление кредита под общие низкие проценты с привлечением созаемщиков. Так, молодая семья при средней стоимости однокомнатной квартиры в Екатеринбурге 1,7 ? 1,8 млн. рублей может получить у нас кредит на 1,5 млн. рублей. При этом ежемесячный платёж, который нужно будет направлять на погашение кредита, должен составлять не больше 50-60% от суммы совокупного дохода семьи. В данном случае это будет примерно 16,5-17,5 тыс. рублей в месяц. Минимальный первоначальный взнос составляет 15%.
"ЯМ": Но для того, чтобы они смогли получить этот кредит, их доход должен быть достаточно высок - 34-35 тыс. рублей в месяц. Что делать, если доход молодой семьи не дотягивает до этой суммы?
А.А.: Они могут привлечь в качестве созаёмщиков своих родителей, братьев, сестер или других родственников, а также знакомых и сослуживцев.
"ЯМ": А как в таком случае быть с правом на недвижимость?
А.А.: Право собственности закрепляется за основным заемщиком, чей доход выше - либо дети, либо их родители. Если это молодая семья - то в совместную собственность молодых супругов. Если это родители - то они могут передать квартиру своему ребёнку, например, по договору дарения, но лишь по истечении срока действия кредитного договора.
"ЯМ": То есть, когда кредит за квартиру будет выплачен?
А.А.: Да. На протяжении срока действия договора никаких действий с квартирой в плане перемены собственника или перераспределения долей производить нельзя.
"ЯМ": Но кредит может выплачиваться 10 и даже 15 лет!
А.А.: Да, но каждый клиент может воспользоваться правом досрочного погашения кредита. Практика показывает, что достаточно большой процент клиентов уплачивает кредит досрочно. Проще говоря, чем раньше вы расплачиваетесь по кредиту, тем меньше остаётся сумма, и, следовательно, меньше предстоит заплатить процентов, ведь проценты начисляются на остаток ссудной задолженности.
"ЯМ": А если молодая семья не может найти созаемщиков?
А.А.: Если доход у семьи невысок, можно рассмотреть заявку на максимально возможный срок кредита - 25 лет (кредит выдаётся в рублях), ежемесячный платёж будет ниже, то есть клиент будет ежемесячно платить меньшую сумму, но не в течение 15 лет, а в течение 25-ти. И опять же клиент может воспользоваться правом досрочного погашения.
"ЯМ": Какие есть ограничения по возрасту для взятия кредита?
А.А.: Минимальный возраст - 21 год. Предельный возраст заёмщика на момент оформления кредита - 60 лет. Срок рассчитывается таким образом, чтобы на момент окончания договора заёмщику было не более 70 лет. При этом, если заёмщик привлекает в качестве созаёмщиков, например, своих родителей, то срок кредита будет рассчитываться из наиболее старшего возраста. Так, если папе 59 лет, то мы можем дать кредит не более, чем на 10 лет, хотя возраст сына, например, 27 лет, позволяет ему взять кредит и на 25 лет.
"ЯМ": Существуют невозвращённые кредиты?
А.А.: В нашем банке нет просроченных кредитов по ипотеке.
"ЯМ": Как вы думаете, почему? Жёсткие условия отбора?
А.А.: Да, и это тоже - идет достаточно строгий отбор заёмщиков. Нужно не только выдать кредит, но и просчитать для клиента оптимальную схему кредитования, при которой заемщик сможет комфортно расплачиваться с кредитом.
"ЯМ": Выходит, банковский работник лучше самого клиента знает, что именно ему нужно?
А.А.: Зачастую и так. Дело в том, что очень часто заёмщик четко не может определиться со своими целями, возможно, он неправильно ставит для себя ориентиры при кредитовании. Например, уже имея однокомнатную квартиру, он хочет сначала приобрести новую двухкомнатную, и уж затем продать старую. Он и не знает, что порой бывает не только проще, но и выгоднее для него самого, получив положительное решение о выдаче кредита, одновременно осуществить продажу уже имеющейся недвижимости и покупку желаемой квартиры. При этом деньги за продажу старой квартиры внести в качестве первоначального взноса при покупке новой. В таком случае сумма кредита снижается. А если меньше сумма кредита, значит, меньшую сумму в качестве процентов по кредиту придётся выплачивать. В таком случае и стоимость страховки будет меньше, т.к. сумма страховки рассчитывается от суммы кредита.
"ЯМ": Получается, что нет нерадивых заёмщиков, есть неправильно подобранные кредиты?
А.А.: Да, работа ипотечного консультанта и заключается в том, чтобы правильно задать вопросы заёмщику, для того чтобы он рассказал истинную ситуацию и полнее описал, что именно он хочет увидеть в конечном итоге. А консультант, уже исходя из требований банка, подберёт наиболее оптимальную для клиента программу.
"ЯМ": Значит, отправляясь в банк, нужно приготовиться максимально полно описать свою ситуацию и внимательно выслушать специалиста банка?
А.А.: Этим и интересны сделки по ипотеке - человек приходит, рассказывает ситуацию, и ты вместе с ним подбираешь тот вариант, который подходит ему более всего. Ведь часто люди, занятые в другой сфере деятельности, плохо себе представляют не только тонкости ипотечного кредитования, но и вообще нюансы приобретения недвижимости. Так, например, люди полагают, что с их уровнем доходов им никогда не получить кредит. Человек живёт в съёмной квартире и платит за неё 15 тысяч рублей в месяц. Между тем, если он возьмёт кредит в 1,5 млн. рублей на покупку однокомнатной квартиры, аннуитет (т.е. ежемесячный платёж) по этой сделке составит 17 тысяч 700 руб. Таким образом, ему придётся ежемесячно платить за купленную в кредит квартиру на 2700 руб. больше, чем за аренду. Согласитесь, при зарплате в 30 тыс. рублей это несущественная разница за то, чтобы жить в собственной квартире.
"ЯМ": Он может сразу переехать в купленную квартиру?
А.А.: Конечно, с того момента, как процедура покупки и оформления будет завершена. Иногда, по договоренности между продавцами и покупателями, возможен переезд в квартиру и до регистрации сделки.
"ЯМ": И как долго он будет расплачиваться (при названных вами условиях): за однокомнатную квартиру, по 17 700 рублей в месяц и сумме кредита 1,5 млн. рублей?
А.А.: 15 лет.
"ЯМ": Да, но за эти полтора десятка лет он может обзавестись семьёй, детьми, и в скором времени ему понадобится уже не однокомнатная, а двух- или даже трёхкомнатная квартира?
А.А.: Практика показывает, что покупка квартиры в кредит стимулирует человека к получению более высоких доходов, к поиску высокооплачиваемой работы. Подавляющее большинство заёмщиков вскоре начинают зарабатывать больше и выплачивают кредит значительно раньше, чем через 15 лет. Более того, они расплачиваются с одним кредитом, затем берут другой ипотечный кредит.
"ЯМ": Какую ошибку чаще всего совершают клиенты банков, решившие взять кредит?
А.А.: Прежде всего, ошибочно надеяться обойти все банки и сравнить условия кредитования. Кроме общих условий - сумма, ставка, срок кредита, есть еще много нюансов, которые люди не учитывают: плата за досрочное погашение, а также возможность самого досрочного погашения, возможность рефинансирования (перекредитовки в другом банке на лучших условиях), изменение процентной ставки в зависимости от изменения ставки рефинансирования либо от изменения условий кредитования в банке. Есть разница в комиссиях, но, как правило, где меньше комиссии, там дольше рассматривают заявку. Не всегда заявленная низкая процентная ставка является залогом "дешевого" кредита. Везде условия по ипотечным кредитам примерно одинаковые, лучше остановиться на том банке, где вас выслушали и при выдаче кредита учли ваши пожелания.
"ЯМ": Наличие детей усложняет процедуру получения ипотечного кредита?
А.А.: Я бы не сказала, что усложняет, но здесь есть свои тонкости. Мы не можем наделять правами собственности на приобретаемое недвижимое имущество несовершеннолетних детей. Недвижимость, приобретаемая с помощью ипотеки, оформляется только в совместную собственность супругов, либо в частную - для одиноких людей. Чаще всего родители ребёнка при сделках с недвижимостью совершают следующие шаги: если несовершеннолетний ребёнок имеет долю в продаваемой квартире, ему оформляется выдел доли в другой квартире (у родственников, дедушек, бабушек), затем квартира продаётся. Иначе говоря, мы не имеем права совершать какие-либо сделки с квартирой, оставляя ребёнка без собственности - органы опеки защищают права ребёнка, исключая недобросовестные махинации.
"ЯМ": А как тогда быть с регистрацией?
А.А.: Это другая процедура. Выдел доли - это наделение собственностью, а быть зарегистрированным - это возможность человека проживать по конкретному адресу. Вы можете быть собственником нескольких квартир (или в вашу собственность могут быть оформлены доли в разных квартирах), но регистрация оформляется только в одном месте. И законодательно права ребёнка защищены так, что его не могут ни выписать "в никуда", ни лишить законного права на недвижимость в случае, если он является собственником жилья или его части.
Екатерина Крушинская
Деньги из личного кошелька вы можете использовать в Виртуальном центре здоровья "Молодая Мама" для оплаты следующих услуг:
